Aquí encontrará la respuesta a sus dudas sobre la gestión de tu comunidad y las consultas jurídicas sobre la Ley de Protección Horizontal.
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Titulo constitutivo, estatutos y reglamento interno

1. ¿DE QUIEN ES RESPONSABILIDAD DE CONSTITUIR LA SOCIEDAD?

De los copropietarios.

Posibilidad en el documento privado de compraventa, de incluir una cláusula en la que el comprador delega en el promotor dicha misión, convocando de este modo la primera Junta de Propietarios.

Otra fórmula muy frecuente suele ser aquella en la que el promotor, apoyado en la delegación o autorización dada por parte del comprador, contacte con un Administrador de Fincas y sea éste quien se ocupe provisionalmente de realizar las gestiones preliminares, hasta su posible ratificación o no en la primera Junta de Propietarios.

No obstante, si por cualquier circunstancia, el promotor no se ocupase de una forma u otra de la Constitución de la Comunidad, tendrán que ser la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que al menos represente el 25 % de las cuotas de participación quienes convoquen la primera Junta, con indicación del orden del día o asuntos a tratar.

2. TODOS LOS COPROPIETARIOS ESTAMOS DE ACUERDO, MENOS DOS QUE NO QUIEREN MODIFICAR NI LOS ESTATUTOS NI EL REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR. ¿QUÉ MAYORÍA SE EXIGE PARA SU MODIFICACIÓN?

La modificación de los Estatutos requiere de la unanimidad por parte de la Junta de propietarios. Sin embargo, para modificar el Reglamento de Régimen Interior, sobre el que se rigen las normas de convivencia diaria, será suficiente con obtener la mayoría (51%), en primera convocatoria de Junta de propietarios, y en segunda convocatoria, con la aprobación de la mayoría de los presentes. convocatoria.

3. HA LLEGADO UN VECINO NUEVO QUE SE QUEJA DE MI PERRO Y QUE DICE QUE NO PUEDE TENERLO. ¿QUÉ PUEDO HACER PARA EVITAR PROBLEMAS, TENIENDO EN CUENTA QUE ME APOYA EL RESTO DE LA COMUNIDAD?

En primer lugar, debes comprobar si dicha prohibición figura efectivamente en los Estatutos o es en el Reglamento de Régimen Interior donde se marcan dichas pautas de convivencia. En el primer supuesto tienes poco que hacer, puesto que para modificar los Estatutos es necesario contar con la unanimidad de la Comunidad, lo cual no parece probable, dado que el vecino que te ha denunciado se opondría a ello. Por tanto, en ese caso, tendrás que cumplir con lo que se recoge en los Estatutos y sacar al perro de tu vivienda. Sin embargo, en el caso de que la prohibición de tenencia de animales se recogiese en el Reglamente de Régimen Interior (que es lo más probable) tendrás más posibilidades de que la modificación reglamentaria se llevase a cabo, siempre que cuentes con el respaldo de la Comunidad, claro. De esta forma, para introducir cualquier cambio en el Reglamento, necesitaríais obtener la mayoría del 51% de los votos y de las cuotas.

4. SOY PRESIDENTA DE LA COMUNIDAD Y UN VECINO SE ME VIENE QUEJANDO DE QUE EN EL PISO DE ABAJO HAY UNOS JÓVENES QUE PONEN LA MÚSICA A TOPE , QUE YA LES HA LLAMADO LA ATENCIÓN VARIAS VECES Y QUE NO LE HACEN NI CASO. ¿QUÉ PODEMOS HACER?

Ante dicha situación, y como Presidenta de la Comunidad, debes convocar una Junta Extraordinaria para tratar esta cuestión y si no existe aún, aprobar entre todos (51% de cuotas y votos) un Reglamento de Régimen Interno que regule este tipo de aspectos relacionados con la convivencia diaria y que deben ser respetados por todos los miembros de la Comunidad. De esta forma, si tras la aprobación del Reglamento, vuelven a producirse este tipo de problemas, siempre tendrás mayor argumentación para que te hagan caso, puesto que a través del Reglamento, contarás con el Respaldo de la Comunidad y quedará debidamente regulada la prohibición de dicha actividad por parte de la Comunidad.

5. SEGÚN CREO, ES LA JUNTA DE PROPIETARIOS LA QUE DEBE APROBAR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD, PERO ¿ES OBLIGATORIO QUE TENGAMOS ESTATUTOS?

La responsabilidad de configurarlos, en su inicio, recae sobre el constructor o promotor del edificio, quien posteriormente deberá registrarlos en el Registro de la Propiedad. De esta forma, debéis ir al Registro correspondiente, y solicitar allí mismo la Declaración de Obra Nueva y los Estatutos correspondientes a vuestro edificio, si lo hubiere. Ahora bien, la Ley establece que en el caso de que posteriormente queráis modificar dichos Estatutos, la competencia recae sobre la Junta de Propietarios, quien deberá aprobar dichos cambios o modificaciones por unanimidad.

6. ¿HAY QUE REGISTRAR LOS ESTATUTOS Y/O REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERNO EN ALGÚN SITIO PARA QUE SEAN VÁLIDOS Y OBLIGUEN A TODOS LOS MIEMBROS DE LA COMUNIDAD?

Juntas ordinarias y extraordinarias

1. ¿ES CIERTO QUE SE PUEDE PRIVAR DE VOTO A UN COPROPIETARIO?

Cierto, así es, ya que los propietarios que al iniciarse la reunión de la Junta adeudasen a la comunidad cuotas vencidas, podrán participar en las deliberaciones de la Junta pero no tendrán derecho a votar, salvo que hubiesen impugnado judicialmente dichas cuotas pendientes o hubieran consignando su importe notarial o judicialmente.

2. SOY UNA PERSONA MUY MAYOR Y YA NO ESTOY COMO PARA ASISTIR A REUNIONES, POR LO QUE MI HIJA HA IDO HA LA JUNTA DE PROPIETARIOS. SIN EMBARGO, COMO NO LLEVABA LA DELEGACIÓN DE MI VOTO POR ESCRITO NO LE HAN DEJADO VOTAR. ¿TIENEN DERECHO A HACER ESO?

Están en su pleno derecho, puesto que legalmente la representación debe acreditarse mediante un escrito firmado por el propietario. Este escrito para poder delegar estará incluido normalmente en la misma convocatoria de la reunión. Es cierto que, en muchas ocasiones, existe un clima de confianza entre los vecinos y no se pide formalmente la presentación del escrito, pero cualquier vecino está en su derecho de exigir dicha acreditación.

3. EL ADMINISTRADOR DE MI COMUNIDAD, QUE NO ES PROPIETARIO, INTERVIENE EN MUCHAS JUNTAS REPRESENTANDO A ALGUNOS PROPIETARIOS. ¿TIENE ATRIBUCIONES COMO PARA ESO?

Lo puede hacer perfectamente, siempre que la representación esté debidamente documentada por escrito, puesto que la Ley de Propiedad Horizontal no establece que el propietario deba otorgar su representación necesariamente a otro propietario, sino que lo puede hacer a favor de cualquier persona ajena a la Comunidad, entre las que también se encuentra el Administrador, lógicamente

4. TENEMOS VARIOS VECINOS QUE APARECEN COMO MOROSOS EN LA CONVOCATORIA DE LAS JUNTAS Y QUE PAGAN SUS DEUDAS JUSTO LA VÍSPERA DE LA REUNIÓN. ¿NO ES YA DEMASIADO TARDE COMO PARA QUE RECUPEREN SU DERECHO A VOTAR?.

No, no es demasiado tarde, siempre que dichos propietarios justifiquen que efectivamente se han puesto al día en sus pagos. De hecho, tal y como tú expones en la pregunta, es muy frecuente que la situación de los propietarios que aparecen como morosos en la convocatoria a la Junta cambie para el día que se celebre la reunión, por lo que el momento en el que se fije si un vecino es moroso o no ha de ser justo al inicio de la reunión. De esta forma, quienes hayan pagado sus deudas, podrán ejercer su derecho a voto como el resto de los propietarios, mientras que quienes continúen debiendo dinero a la Comunidad, tendrán voz pero no voto.

5. ¿CUÁNDO DEBE REUNIRSE LA JUNTA DE PROPIETARIOS? ¿POR LO MENOS UNA VEZ AL AÑO?

Sí, así es. La Junta de Propietarios deberá reunirse al menos una vez al año con el fin de aprobar los presupuestos y las cuentas de la Comunidad y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

La convocatoria de juntas

1. ¿PODEMOS CONVOCAR UNA JUNTA ENTRE ALGUNOS VECINOS?. SOMOS UN GRUPO DE VECINOS QUE LLEVAMOS TIEMPO INTENTANDO QUE EL PRESIDENTE CONVOQUE UNA JUNTA EXTRAORDINARIA, PERO ÉL SE NIEGA A CONVOCARLA. ¿PODEMOS NOSOTROS TOMAR LA INICIATIVA Y CONVOCARLA?

Sí, así es. De hecho, la Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 16, recoge este supuesto. Ahora bien, en él se señala que para convocar una Junta Extraordinaria por iniciativa vecinal, será necesario que dicha convocatoria esté respaldada por la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Por tanto, para convocar la Junta, será necesario que al menos cumpláis con uno de los requisitos exigidos.

No obstante, en ese mismo artículo, también se señala que quien debe materializar en primera instancia dicha convocatoria es el Presidente, y en su defecto, los promotores de la reunión, por tanto, se le da prioridad al Presidente. Siendo esto así, y teniendo en cuenta que, según habéis explicado, el Presidente se niega a convocar la Junta, sería recomendable que le hagáis la solicitud de la convocatoria por escrito y de manera certificada y le deis un plazo razonable de unos 10 días para realizar la convocatoria pertinente.

De esta forma, evitaréis que posteriormente el Presidente anule vuestra convocatoria, alegando que él no recibió ningún tipo de solicitud por vuestra parte. Asimismo, sería conveniente que en la convocatoria se recogiera el nombre, apellidos, firma de las personas convocantes y su cuota de participación, de manera que quede bien reflejado el respaldo vecinal logrado, y en consecuencia, la validez de la convocatoria de la Junta Extraordinaria

2. SOY ADMINISTRADOR DE UNA URBANIZACIÓN CON MUCHOS VECINOS Y ESTOY PENSANDO EN PROPONER EN LA PRÓXIMA JUNTA EL HACER LAS CONVOCATORIAS POR E-MAIL A QUIENES DEN SU CONFORMIDAD PARA ELLO. ¿SERÍAN LAS CONVOCATORIAS POR E-MAIL VÁLIDAS A EFECTOS LEGALES?

Por supuesto que sería legal, y además de reducirse gastos y tareas administrativas, se simplificaría mucho el tema de los plazos y de si llegan o no a tiempo las convocatorias. No obstante, en el caso de hacerlo así, te aconsejamos que cuando envíes el mensaje vía e-mail, lo hagas solicitando confirmación de recepción y así evitarás que los remitentes puedan salir con la excusa de que ellos no recibieron la convocatoria.

El orden del día

1. ¿QUE HAY QUE HACER PARA INCLUIR TEMAS EN EL ORDEN DEL DÍA?. SOY UN VECINO QUE TRATÉ DE DEBATIR UN ASUNTO EN LA JUNTA Y ME DIJERON QUE NO SE PODÍA TRATAR PORQUE NO ESTABA EN EL ORDEN DEL DÍA.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que es el Presidente la persona encargada de formular el orden del día de la Junta de Propietarios, pero en ella también se señala que los propietarios tienen el derecho de pedir a la Junta que se estudie y pronuncie sobre un tema que afecte a la Comunidad. De esta forma, señala que para que dicho tema de debate se recoja en el Orden del Día, el propietario interesado debe remitir un escrito al Presidente en el que exponga los asuntos que quiere tratar en la próxima Junta y le solicite que los incluya en el Orden del Día.

No obstante, para evitar que el Presidente eluda vuestra petición, os recomendamos que hagáis copia de dicho escrito y que el Presidente os firme ambos documentos, fijando también la fecha de firma, de manera que quede constancia de que él sí ha recibido dicha petición. Y en el caso de que no os quiera coger el escrito, podéis mandárselo por burofax.

2. ¿HAY POSIBILIDAD DE QUE EN EL PUNTO CORRESPONDIENTE A RUEGOS Y PREGUNTAS LLEGUEN A ADOPTARSE DETERMINADOS ACUERDOS?

A excepción de las cuestiones de mero trámite, en el capítulo de ruegos y preguntas no se puede alcanzar acuerdo alguno, puesto que esta práctica iría en contra del derecho de todos los propietarios a tener conocimiento sobre los asuntos que se van a tratar en la Junta y decidir, en consecuencia, su asistencia. Tal es así, que en el caso de que se alcanzase algún acuerdo en el apartado de ruegos y preguntas y alguno de los propietarios ausentes no estuviese conforme, podría llegar a impugnar dicho pacto, puesto que no se estaría cumpliendo con la obligación legal de haber incluido en el Orden del Día todos los asuntos a tratar.

3. EN EL ORDEN DEL DÍA, ¿DEBE RECOGERSE OBLIGATORIAMENTE UN PUNTO QUE INCLUYA LA LECTURA DEL ACTA DE LA REUNIÓN ANTERIOR?

No. Normativamente, no se obliga a que sistemáticamente se tenga que incluir en el Orden del Día, la lectura del acta anterior como uno de los asuntos a tratar, puesto que se supone que ésta ya habrá sido enviada a todos los propietarios en su momento. Ahora bien, puede ser que por los motivos que sean, convenga recordar lo acordado en la Junta anterior y para ello la lectura del acta correspondiente puede ser una práctica muy útil.

Actas de las juntas

1. ¿EN QUÉ CONSISTE EL LIBRO DE ACTAS DE LA JUNTA?¿CÓMO SE RELLENA?

Los acuerdos de la Junta de propietarios se han de recoger en un libro de actas, el cual deberá estar previamente diligenciado por el Registrador de la Propiedad, cuya custodia corresponde al secretario de la comunidad.
El acta de cada reunión, por su parte, deberá indicar las siguientes menciones:
a) Fecha y lugar de celebración.
b) Autor de la convocatoria y propietarios que la hubiesen promovido.
c) Carácter ordinario o extraordinario, así como indicación sobre si se celebró en 1ª ó 2ª convocatoria.
d) Relación de los propietarios asistentes y de los representados, con indicación de sus cuotas de participación.
e) Orden del día.
f) Acuerdos aprobados, con manifestación de los propietarios que han votado a favor y en contra y las cuotas que representen unos y otros.
El acta, por último, se tendrá que confeccionar al final de la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes y deberá estar firmada por el secretario, con el Vº Bª del presidente.

2. ¿DEBEN APARECER OBLIGATORIAMENTE EN TODAS LAS ACTAS LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN DE LOS PARTICIPANTES, A PESAR DE QUE TODOS PAGUEMOS LOS GASTOS A PARTES IGUALES?

Al margen de cómo tengáis repartidos los gastos de la Comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal establece que en el Acta deben aparecer los coeficientes de participación de cada uno de los propietarios. Además, ten en cuenta que la cuota de participación no se toma tan sólo en consideración a la hora de repartir los gastos, también se debe respetar a la hora de adoptar acuerdos, a no ser que la Comunidad decida lo contrario por unanimidad y lo indique en el Título Constitutivo. Por ello, es recomendable que en el Libro de Actas exista una hoja con la cuota de participación correspondiente a cada propietario/a.

3. ¿TIENEN VALIDEZ LOS ACUERDOS NO RECOGIDOS EN ACTA?

La validez de los acuerdos que no hayan sido recogidos en un acta, será la misma que si se hubieran recogido, puesto que el acta no tiene carácter constitutivo, es decir, que el valor de los acuerdos no está supeditado a que se recojan en el acta. Sin embargo, el problema viene derivado de la demostración del acuerdo, puesto que si en la Comunidad de Propietarios no hay una postura común al respecto, siempre habrá quien diga que él no cumplirá con lo estipulado hasta que se le demuestre que efectivamente se quedó así. Es por ello, que el acta se ha convertido en una herramienta probatoria útil, de manera que quién no esté de acuerdo con lo que en ella se recoja deberá demostrar y probar que es errónea.

4. NECESITO CONSULTAR EL ACTA DE LA JUNTA Y HE PEDIDO AL SECRETARIO QUE ME DEJE EL LIBRO DE ACTAS Y NO ME LO DEJA PORQUE DICE QUE SI LE PASA ALGO AL LIBRO ES SU RESPONSABILIDAD, PERO TAMBIÉN SE NIEGA A ENTREGARME UNA FOTOCOPIA DEL ACTA. ¿QUÉ SALIDA TENGO?

La verdad es que en este caso ambas partes tenéis vuestra parte de razón. Por un lado, es cierto que entre las misiones del Secretario está la de custodiar el Libro de Actas, por lo que es responsable de lo que le pase. No obstante, ello no significa que él sea el dueño del Libro y el único que pueda tener acceso, puesto que el Libro pertenece a la Comunidad y está al servicio de todos. Por tanto, yo te recomiendo que trates de convencerle, a base de insistir, de que debe proporcionarte la copia de dicha acta.

5. ¿A QUIÉN LE CORRESPONDE FIRMAR EL ACTA DE UNA JUNTA EN LA QUE SE HA EFECTUADO LA RENOVACIÓN DE LOS CARGOS? ¿A LOS QUE YA HAN FINALIZADO SU MANDATO O A LOS QUE ACABAN DE EMPEZAR?

La Ley de Propiedad Horizontal establece que el acta debe contar con las firmas del Presidente y del Secretario. Si es el Acta de la primera reunión de la Junta, ésta deberá ir firmada por quienes han actuado como nuevo Presidente o Secretario. Pero en el supuesto habitual, el Acta debería ir firmada por el Secretario y Presidente salientes, puesto que son ellos quienes efectivamente han presidido la Junta. En el caso de que el Presidente o el Secretario se negasen a firmar el acta, sería suficiente con la firma de uno de los ellos, haciendo constar en el acta el motivo de tal circunstancia.

Adopción de acuerdos

1. ¿COMO PUEDE HABER MAS ACUERDOS QUE TEMAS A TRATAR?. EL OTRO DÍA RECIBÍ EL ACTA DE LA ÚLTIMA JUNTA, A LA QUE NO PUDE ASISTIR, Y VEO QUE EN ELLA SE RECOGEN SEIS ACUERDOS, CUANDO EN EL ORDEN DEL DÍA TAN SÓLO APARECÍAN TRES TEMAS A TRATAR ¿CÓMO ES ESTO PO

Sí, es posible en base a lo que te explicamos a continuación:

– Es cierto que la Junta de Propietarios no puede adoptar acuerdos sobre temas que no hayan sido incluidos en el Orden del Día, salvo que estén presenten la totalidad de los vecinos y así lo decidan.

– Pero también es cierto que, en muchas ocasiones, un tema a tratar puede derivar en la adopción de más de un acuerdo, como puede ser, por ejemplo, el poner ascensor. Así, puede darse un primer acuerdo favorable a poner ascensor, un segundo acuerdo, derivado del primero, de pedir al menos dos presupuestos y un tercer acuerdo, de formar una comisión de seguimiento de la obra. Por tanto, estamos hablando de un tema incluido en el Orden del Día, que ha derivado en tres acuerdos recogidos en el acta de la Junta.

2. ¿SE PUEDEN PEDIR VOTACIONES SECRETAS?

No. Las votaciones secretas no tienen ninguna validez legal, porque la Ley de Propiedad Horizontal a la hora de hablar de las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos, hace referencia a los asistentes y también a las cuotas de participación, un dato éste que no podría saberse si se votase en secreto.

3. HACE QUINCE DÍAS SE CELEBRÓ EN LA COMUNIDAD UNA JUNTA EXTRAORDINARIA, DE LA CUAL MUCHOS NI SE ENTERARON Y LOS ASISTENTES DECIDIERON CONTRATAR A UN ADMINISTRADOR. ¿VALE EL ACUERDO Y, SI ES ASÍ, LO PODRÍAMOS CAMBIAR?

Si ese punto estaba incluido en el Orden del Día y si la votación se celebró en segunda convocatoria, como se deduce de lo que cuentas, y el acuerdo de nombramiento del administrador se adoptó por la mayoría de los asistentes, el acuerdo es válido. Pero en cualquier momento podéis convocar una nueva Junta, incluso por iniciativa de los propietarios (para lo que tendréis que lograr el apoyo del 25% de los propietarios o de quienes ostenten la misma proporción de cuotas de participación), en la que se deje sin efecto el nombramiento del administrador, siempre que se logre la mayoría suficiente.

4. ¿CUANDO SE EXIGE LA UNANIMIDAD?. ¿ES CIERTO QUE PARA LA MAYORÍA DE ACUERDOS ES NECESARIO OBTENER LA UNANIMIDAD DE TODOS LOS PROPIETARIOS?

No. Con la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal este tema se ha flexibilizado considerablemente. Así, para los temas de mayor trascendencia, como son la modificación de las cuotas de participación o los Estatutos de la Comunidad, es necesaria la unanimidad. Sin embargo, para el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, tan sólo será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

5. LA INSTALACIÓN DE ASCENSOR, ¿EXIGE ACUERDO POR UNANIMIDAD?

No. Según establece la Ley de Propiedad Horizontal, para poder instalar ascensor, incluso cuando supongan la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad, será suficiente con obtener el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Igualmente, la Ley establece que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Y por último, también debéis saber que la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Impugnación de acuerdos

El presidente

1. COMO PRESIDENTE, ¿PUEDO ELEGIR YO AL RESTO DE MIEMBROS DE LA JUNTA DIRECTIVA?

No. En base a lo que establece la Ley, será la propia Junta de propietarios la encargada de designar todos los cargos previstos en este ámbito. Por tanto, el vicepresidente, vocales, secretario y administrador, si los hubiere, también serán elegidos por la Junta y no por el presidente.

2. SI SOY ELEGIDO PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD, ¿TENGO ALGUNA POSIBILIDAD DE RENUNCIAR AL CARGO?

En principio, y según establece la Ley de Propiedad Horizontal, todo propietario está obligado a aceptar su cargo. No obstante, si no deseas ser Presidente, puedes plantearles al resto de propietarios de la Comunidad si hay posibilidad de que se designe a otra persona para desempeñar dicho cargo. Si no es así, y no logras un acuerdo con la Comunidad, tienes la posibilidad de solicitar ante el Juzgado de Primera Instancia dentro del mes siguiente a tu acceso al cargo, ser relevado de tal obligación, siempre que alegues una causa justificada para ello. De esta forma, en base a lo expuesto, el juez, a través de un sencillo procedimiento designará al propietario que deberá sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a un nuevo nombramiento.

3. ¿PUEDE UNA PERSONA NO PROPIETARIA OSTENTAR EL CARGO DE PRESIDENTE?

No. La Ley de Propiedad Horizontal establece claramente que los propietarios deberán nombrar de entre ellos a un presidente que represente a la Comunidad. Por tanto, no se prevé la opción de que dicho cargo sea desempeñado por alguien que no sea copropietario del inmueble que se ha dividido en régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, en el supuesto de nombrar presidente a alguien ajeno a la Junta, ese acuerdo siempre será impugnable por aquellos miembros que no estén conformes con la decisión adoptada.

4. SOY EL PROPIETARIO DE DOS PISOS CONTIGUOS, ¿DEBO SER PRESIDENTE DURANTE DOS AÑOS?

Todo depende de si, a la hora de establecer el turno rotatorio, lo hicisteis en base a los propietarios o a las viviendas. En el primer caso, no te correspondería ser presidente de nuevo, pero si el turno se refiere a las viviendas, que es lo más probable, tendrás que ser presidente otra vez. Ello se debe a tu condición de doble propietario, de manera que tendrás que responder por tus dos viviendas, tanto en lo que se refiere a tus derechos como a tus obligaciones.

El administrador

1. ¿CUÁLES SON LAS FUNCIONES Y TAREAS CONCRETAS DE UN ADMINISTRADOR?

El administrador o gestor de fincas ha de desempeñar las siguientes tareas:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones ordinarias, y adoptando las medidas urgentes con respecto a las extraordinarias, dando inmediata cuenta a la Junta o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos tomados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la comunidad.
f) Exigir judicialmente, cuando hubiese sido autorizado por la Junta, el pago de los gastos generales, y los derivados de la obligación de contribuir a la dotación del fondo de reserva, obligación que compete también al presidente, exigiendo su cumplimiento, si así lo acuerda la Junta de Propietarios, a través del procedimiento judicial monitorio.
g) Todas las demás funciones que le sean conferidas por la Junta de propietarios.

Se debe tener presente que las funciones señaladas son a título simplemente enunciativo, sin ánimo de exhaustividad, puesto que, precisamente, el apartado g) anterior es el que faculta a que al gestor o administrador de fincas se le encomiende cualquier elenco de funciones para las que, profesionalmente, se halle capacitado.

2. ¿QUÉ TIPO DE CONTRATO ES EL QUE RELACIONA A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CON SU ADMINISTRADOR?

La relación jurídica existente entre la comunidad de propietarios y el gestor o administrador de fincas no es un contrato laboral, ni tampoco se trata de un arrendamiento de servicios, ya que se configura bajo la forma del contrato de mandato, que es aquél por el que una persona (en este caso, el gestor o administrador) se obliga, frente a otra (en este caso, la propia comunidad) a prestar algún servicio o a hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra (art.1709 del Código Civil).
Es frecuente que dicho mandato sea verbal, lo cual no impide que el administrador pueda celebrar en nombre de la comunidad contratos de mantenimiento de calefacción, antena colectiva, de ascensores, recibos de cuentas, etc.
No obstante, es conveniente que la relación contractual del administrador profesional con la comunidad se plasme en un documento escrito.

3. ¿PUEDE ACTUAR UNA MISMA PERSONA COMO SECRETARIO Y ADMINISTRADOR, AL MISMO TIEMPO?

Así es. La Ley de Propiedad Horizontal contempla ambas posibilidades, esto es, que los cargos de secretario y administrador sean desempeñados por una misma persona, o que por el contrario, recaiga en dos personas distintas. Asimismo, debes saber que el cargo de Administrador, o Secretario-Administrador podrá ser ocupado por cualquier propietario o por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Por últimos, ten en cuenta que en general, y a no ser que en los estatutos se diga lo contrario, el los cargos o nombramientos de los órganos de gobierno serán para el plazo de un año.

4. EL ADMINISTRADOR DE FINCAS QUE HEMOS CONTRATADO NO ACUDIÓ A LA ÚLTIMA JUNTA Y ENVIÓ EN SU LUGAR A OTRO EMPLEADO DE LA OFICINA ¿ES ESA UNA ACTUACIÓN CORRECTA?

Tal y como hemos explicado en otras preguntas de esta sección, la convocatoria, celebración y realización de la correspondiente acta de una Junta debe seguir una serie de requisitos para que todos los pasos dados se den por válidos. Sin embargo, dichos condicionantes no afectan a aspectos de carácter más instrumental, como puede ser la cuestión que tú planteas. En base a tu pregunta, deduzco que en este caso las labores de Administrador y Secretario las desarrolla una misma persona y que la sustitución de su titular por otro se refiere a la que le corresponde en cuanto a las tareas propias de Secretario.

Pues bien, que el acta de la Junta la levante el Administrador-secretario titular o un suplente que él haya designado no afecta a la validez de la Junta, siempre y cuando los propietarios asistentes estén de acuerdo con dicha sustitución, conformidad que es conveniente se manifieste al iniciar la reunión.

Por lo tanto, la validez de esa sustitución depende de que la autoricen los comuneros asistentes a la Junta. Y en el plano de las relaciones internas de la Comunidad con el Administrador, si vosotros le habéis contratado a él, le podéis exigir que sea él quien asuma personalmente las tareas propias del cargo.

Elementos comunes

1. ¿CUÁLES SON LAS DIFERENCIAS ENTRE UN ELEMENTO COMÚN Y UNO PRIVATIVO?

La propiedad horizontal es una comunidad de propietarios en la que coexisten un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre determinados elementos de la misma, denominados elementos privativos, y un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre otros elementos o servicios comunes a todos los propietarios.
Los elementos privativos son espacios delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública, así como todos los elementos arquitectónicos o instalaciones que estén incluidos dentro de su perímetro y aprovechen al propietario de forma exclusiva. De este modo, constituyen elementos privativos cada una de las viviendas y los locales comerciales de un edificio, así como los trasteros o plazas de aparcamiento que hayan sido conformados como tales.
Por su parte, constituyen los elementos comunes todos aquellos componentes arquitectónicos o servicios con los que se encuentre dotado un edificio que no sean susceptibles de aprovechamiento independiente por cada uno de los propietarios y hayan sido diseñados para dar servicio común a todos los propietarios integrantes de la comunidad.
Así, son elementos comunes los siguientes: el suelo, las cubiertas y los cimientos; los elementos estructurales del edificio tales como los pilares, las vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, incluidos todos los revestimientos exteriores, su imagen y configuración; el portal, la portería, las escaleras, los patios, los ascensores, corredores y cualesquiera otros semejantes; cualquier instalación o servicio establecido para uso de todos los propietarios como los de agua, desagüe, electricidad, teléfono, gas, calefacción, aire acondicionado, energía solar, incendios, evacuación de humos, antenas colectivas, etc, todas ellas hasta el punto de entrada de tales instalaciones en el espacio privativo de cada propietario.

Distribución de gastos

1. ¿EN QUÉ CONSISTE EL FONDO DE RESERVA? ¿ES OBLIGATORIO?

El denominado fondo de reserva consiste en una determinada cuantía que los propietarios se encuentran obligados a aportar a la comunidad de propietarios y cuyo destino estriba en a atender los gastos que generen las obras de conservación y reparación del edificio.
Su exacta cuantía vendrá determinada por la Junta de propietarios, aun cuando, legalmente, no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario de la comunidad.

2. ¿QUÉ ES LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN DE LA COMUNIDAD? ¿CÓMO SE DETERMINA?

La cuota de participación es una expresión numérica referida a cada una de las viviendas y locales que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que se expresa en centésimas.
Es el título constitutivo de la propiedad horizontal el que deberá contener la cuota de participación que corresponde a cada uno de los pisos o locales del edificio.
Por lo demás, la cuota de participación puede ser determinada por cualquiera de los siguientes procedimientos:

a) Por el promotor-vendedor, antes de comenzar la venta de los pisos y locales.
b) Por la totalidad de los propietarios del edificio mediante acuerdo unánime.
c) Por laudo arbitral o resolución judicial, en defecto de cualquiera de los dos sistemas anteriores.

3. ¿EN QUÉ CONSISTE EL PRESUPUESTO DE UNA COMUNIDAD?

El presupuesto constituye lo que legalmente se denomina plan de gastos e ingresos, que también podría denominarse presupuesto ordinario, cuya preparación corresponde al gestor o administrador de fincas y debe presentarse en la reunión ordinaria de cada año.
No deja de ser una previsión de los ingresos y gastos que se estiman para un determinado ejercicio futuro.

4. ¿EN QUÉ CONSISTEN LAS CUENTAS ANUALES DE LA COMUNIDAD?

Este es el segundo documento básico de una comunidad. En este caso, se trata de la información que recoge, una vez transcurrido el ejercicio, los ingresos y los gastos, reales, que haya soportado la comunidad.
Es frecuente, por lo demás, que tanto el presupuesto como las cuentas anuales sean debatidas y aprobadas en una misma Junta de propietarios.

5. ¿CUÁL ES LA CUANTÍA EN LA QUE DEBE ESTABLECERSE EL FONDO DE RESERVA?

En el momento de constituirse el fondo, en su primera dotación, éste no podrá ser inferior al 2,5% del presupuesto ordinario o volumen total de gastos de la comunidad.
Los segundos y posteriores presupuestos deberán contener una cifra, mínima, del 5% de ese presupuesto inicial.

6. LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, ¿PUEDEN DEDUCIRSE EL IVA DE LAS OPERACIONES QUE REALICEN?

Siempre que no realicen actividades empresariales o profesionales, las comunidades de propietarios no tienen la condición de sujetos pasivos del IVA, sino de consumidores finales. Por ello, no tendrán otra obligación tributaria que la de soportar las cuotas que le puedan ser giradas. Es por ello por lo que el IVA no deja de ser un coste más de los diversos bienes y servicios que pueda adquirir o consumir la comunidad.

Preguntas varias

1. ¿EN QUÉ CONSISTE LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

La propiedad horizontal es una materia que viene regulada por la Ley, y en ella se regula, en términos genéricos, aquella forma de propiedad que recae sobre un edificio dividido en pisos o locales u otras partes con posibilidad de aprovechamiento independiente.
Por tanto, resulta una propiedad de carácter complejo y especial, suma de elementos privativos y comunitarios. Dicho con otras palabras, consiste en una propiedad individual y una propiedad colectiva, que se disfrutan al mismo tiempo, de forma conjunta, esto es, en exclusiva sobre la parte privativa y, además, en copropiedad (propiedad en común) sobre los demás elementos comunes.

2. ¿CUÁLES SON LOS ÓRGANOS DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Estos órganos son los siguientes:

a) El presidente y los vicepresidentes.
b) El secretario.
c) El administrador o gestor de fincas.
d) La Junta de propietarios.

Además de los anteriores, puede haber otros órganos si así lo establecen los estatutos de la comunidad o lo decide la Junta por acuerdo mayoritario.
El presidente deberá será uno de los propietarios y será nombrado bien por elección, bien por turno rotatorio o bien por sorteo. La persona nombrada podrá excusarse del cargo alegando ante el juzgado correspondiente las razones pertinentes para ello.
El presidente, por lo demás, es el representante legal de la comunidad de propietarios, en juicio y fuera de él.
El cargo de vicepresidente es opcional y su nombramiento se efectuará de la misma manera que la elección del presidente.
El secretario y el administrador pueden ser la misma persona, sin que sea preceptivo que sea uno de los propietarios. Puede ser nombrado para tales cargos un profesional en la materia (como un gestor de fincas) o una corporación o asociación que se dedique a tales actividades.
Todos los cargos serán nombrados por plazo de un año, a menos que los estatutos establezcan otro plazo diferente.

3. ¿EN QUÉ CONSISTE LA ITE?

La Inspección Técnica del Edificio (ITE) consiste en una comprobación o revisión que han de pasar los edificios, según su catalogación y antigüedad e independientemente del uso al que estén destinados (viviendas, oficinas, comercios etc.), en aquellos municipios en los que se haya aprobado la ordenanza correspondiente (no todos los ayuntamientos la han implantado), a fin de asegurar y garantizar las necesarias condiciones de seguridad, conservación, funcionamiento y salubridad especificadas en dicha normativa.

4. ¿CUÁL ES EL SEGURO ACONSEJABLE PARA UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Existen muchos tipos de seguros (daños, incendios, personas, etc), aun cuando lo habitual es que la compañías de seguros oferten a las comunidades de propietarios, el denominado seguro multirriesgo.
Consiste en un seguro combinado que garantiza la cobertura de diferentes siniestros, de forma simultánea, y que puede contratarse en función de las diversas necesidades de cada comunidad. Sus precios suelen ser bastantes competitivos.

5. CAMBIO DE EMPRESA DE MANTENIMIENTO DE ASCENSORES

1. ¿Por qué se tiene que hacer la revisión de mantenimiento cada mes?

El reglamento de Aparatos Elevadores contempla que todos los ascensores se tienen que revisar una vez al mes, sea cual sea su recorrido, así como el número de vecinos que vivan en la comunidad.

¿Es obligatorio que el mantenimiento lo haga la misma empresa que ha instalado el ascensor?

NO. Lo que es obligatorio es tener contratado un servicio de mantenimiento, con una empresa inscrita en el Registro de Empresas conservadoras de aparatos elevadores (RCAE), pero el propietario del ascensor puede elegir la empresa independientemente de quien lo ha instalado.

¿Si cambio de empresa de mantenimiento puedo tener problemas con los recambios?

NO. El ascensor es una máquina y como tal tiene que estar fabricado con productos homologados y que se encuentren en el mercado. Ningún fabricante puede instalar un ascensor sin que los componentes estén en el mercado. En España existen un importante número de empresas especializadas en el recambio de piezas de ascensores. Por tanto, cualquier empresa podrá disponer de recambios para realizar el mantenimiento.

La antigua empresa de mantenimiento me ha comentado que si cambio de empresa los recambios originales tendrán que comprárselos a ella, que serán más caros y tardaran más en disponer de ellos, ¿Es cierto?

NO. Los recambios se compran a empresas dedicadas a este fin. El término “recambio original” se utiliza frecuentemente y de forma incorrecta, ya que todas las empresas acreditadas para el mantenimiento de ascensores lo que utilizan son piezas homologadas y que se encuentran en el mercado, por lo que cualquier empresa puede disponer de ellas.

Los contratos de mantenimiento son contratos de adhesión, ya que es la empresa de mantenimiento la que establece el servicio y condiciones del mismo y el cliente no suele negociar las cláusulas. La actual legislación en materia de consumo, estable que estos contratos no pueden ser de larga duración, no pueden contener cláusulas de prórroga automática por periodo igual de largo y no pueden contener cláusulas con derecho a indemnización. Es por eso que la jurisprudencia, están dando la razón a aquellas comunidades que han cambiado de empresa y la antigua ha reclamado judicialmente una indemnización.

NO. En caso de cambiar de empresa de mantenimiento no es necesario cambiar la maniobra en un 99% de las veces, sólo en el caso de que exista una manipulación mal intencionada o la antigua empresa de mantenimiento ponga un PASSWORD de entrada, pero si hace esto, está incurriendo en un delito y como tal puede ser denunciado.

¿Si decido cambiar de empresa de mantenimiento, quien se encarga de la documentación del cambio?

El departamento comercial de la empresa mantenedora, le realizará toda la tramitación necesaria para el cambio de empresa conservadora y le gestionará dicho cambio, sin que Ud., se tenga que preocupar de realizar ningún trámite con la antigua empresa de mantenimiento y el Departamento de Industria.

El sistema de comunicación bidireccional (teléfono del ascensor) ¿puede aprovecharse para otro conservador?

El sistema de comunicación bidireccional está pensado para que en el caso de quedar una persona atrapada en la cabina del ascensor, apretando un simple pulsador, esta pueda hablar con el servicio de emergencias, para que este envíe un operario para proceder al rescate. Este teléfono se puede reprogramar el mismo día en que se realiza el cambio de conservador. De esta forma, la Comunidad de Propietarios, siempre estará conectada a una centralita de rescate 24 horas.